目前，一些城市房价在涨，而一些城市在跌，楼市走势扑朔迷离。在当前楼市这种复杂的现状背后，有没有系统性的规律可循呢？“通过对中国楼市的长期研究，我发现了一个很有意思的现象，即楼市中的很多问题其实是周期性地反复出现的。”最近，西南财经大学教授、博士生导师刘璐在接受中国经济时报记者专访时表示，楼市快速奔跑了四年，放缓脚步，有利于行业平稳健康发展。

刘璐，西南财经大学经济学院教授、留美经济学博士，《一本书看懂中国楼市》《中国楼市看点》作者，同时也是近年来持续深入研究中国楼市的知名财经评论人。

“楼市周期是一个宏大的话题，一两句话很难说得清楚。但如果非要用一句通俗的话来概括，我觉得是‘扩张期比谁拿地多，紧缩期比谁跑得快’。对于房企来说，最大的‘悲剧’可能就是拿地拿在了高点，而卖房又卖在了低点。对于购房者同样如此，有的人在2017年3月的高点在北京燕郊买了房，随后在2018年的低点扛不住了又把房卖了。”刘璐说，当前中国城市间楼市的分化已经越来越大，我们已经很难再像2012-2015年那样用同样的涨跌走势来看待大多数城市。

在刘璐看来，2016年以来，不同城市楼市的涨跌先后和涨跌程度的差异性都远大于从前，这是当前人们觉得楼市走势扑朔迷离、难以把握的根本原因。

具体来说，以北京、厦门为代表的楼市热点城市，在2017年3-4月就已经率先开始了下跌调整（特别是二手房市场），到2018年年底又开始出现了一些恢复性的回暖迹象。不少二线城市（包括成都等城市在内），2018年下半年开始出现二手房的下跌调整。很多三、四线城市在2016-2017年都还没有怎么涨，在2018年则出现了“低价股补涨”的行情，到2019年也开始出现分化，一些城市继续上涨，而一些城市开始下调。

总体来看，受一、二线核心大城市房价高企，调控严厉导致的购买力外溢和本地的棚改等因素共同作用，2018年大量三、四线中小城市房价大涨，2019年以来，这些三、四线城市自身的基本面很难继续支撑已经高涨的房价，回调压力开始显现。而进入2020年，这些城市在今年的房价下跌压力会很大。

刘璐说，虽然楼市行情走势难以用同样的一句话概括，但是“先涨先跌、后涨后跌”还是基本可以概括2016年以来的楼市行情。刘璐认为，当前大城市的房价向下压力总体不大，局部甚至还有上涨动力。但是大量的三、四线城市的房价下降压力非常大。至于很多城市的新房市场，其走势就更复杂。由于“限价”政策的存在，让不少城市这一轮的新房价格涨幅低于二手房，之后随着“限价”政策的逐渐松动，很容易出现当地二手房跌但新房还在涨的奇怪现象。

“2016年以来的这一轮楼市行情，不仅表现为城市间的楼市发展差异性大增，而且一个城市内部不同区域间的楼市行情差异性也逐渐变大。因此，当前不少城市内部也常见到一些区域行情冷清、另一些区域行情火热的现象。”刘璐表示。

不知不觉中，2020年已经过了将近一半。然而，受疫情的影响，一季度不少城市和行业的经济活动都按下了“暂停键”，房地产也一样。进入二季度，随着各地加速复工复产，包括房地产在内的各行各业也正在逐渐恢复活力。“如果要对2020年的楼市做一个总结性的前瞻，我觉得是：楼市总体趋于‘平淡’，各地楼市分化进一步加剧。”刘璐说，经历了2016-2018年这三年的楼市成交量大增的行情，2019年的楼市趋于“平淡”是正常的市场调整，而2020年在大概率下也会延续这种“平淡”。

2016-2018年这三年，全国商品房销售总金额达37.77万亿元。作为对比，2010-2015年这六年间的年平均商品房销售金额为7.02万亿元，而2010年的金额仅为5.25万亿元。换句话说，按照2010年的标准来看，2016-2018年这三年相当于卖了约7.9年的房子；而按照前述平均金额的水平来看，2016-2018年这三年也卖了5.38年的房子。如果再考虑到2019年的15.97万亿元，那么2016-2019年这四年的楼市“大行情”共销售了53.74万亿元，相当于按照2010年的标准卖了10.24年的房子，或者按照前述的平均标准卖了7.66年。

“楼市快速奔跑了四年，停下来喘口气，这很正常。市场放缓脚步，‘消停’一下，让市场参与各方冷静下来，这本身也有利于我国楼市的平稳健康发展。”刘璐说，毫无疑问，我们正身处一个前所未有的大时代。有一些人甚至觉得我们仿佛处于一个科幻小说中描述的时代。就房地产市场本身而言，受到的影响因素的确太多了。市场、政策，内因、外因，从居民偏好到行业竞争，从金融体系到调控政策，甚至还要考虑到复杂多变的国际环境，这其中的每一个细分因素，都有可能对房地产行业产生深远的影响。